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최근 몇 년 전부터 부동산 시장에서 ‘생활형 숙박시설’, 줄여서 '생숙'이라는 단어가 자주 등장했습니다. 아파트나 오피스텔과는 다른 방식으로 주목받고 있는 이 시설은 규제를 피할 수 있다는 점에서 투자자들에게 인기를 끌었지만, 실제로는 법적 기준과 운영상의 한계를 정확히 이해하지 못해 어려움을 겪었습니다. 이번 글에서는 생활형 숙박시설의 정의, 운영 방식, 법적 기준에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.
생활형 숙박시설이란 무엇인가?
생활형 숙박시설은 관광진흥법 제3조에 따라 등록되는 숙박업 시설로, 주방이 설치되어 장기 체류가 가능한 형태입니다. 흔히 ‘레지던스’라고도 불리며, 외국인 관광객이나 국내 체류자를 위한 거주시설이라는 목적으로 운영됩니다. 아파트와 유사한 구조를 가지고 있으나 법적으로는 주택이 아닌 숙박시설에 해당되므로, 주택법이 아닌 관광진흥법의 적용을 받습니다. 기본적인 생활공간(거실, 방, 주방, 욕실 등)을 갖추고 있어 실거주 목적의 사용도 가능해 보이지만, 주소지 이전이 제한되고 청약 자격이나 학군 인정 등의 문제가 있어 주거용으로는 제한이 많습니다. 이와 같은 특수성 때문에 과거에는 분양권 전매나 다주택자 회피 등 규제 회피 수단으로 활용되기도 했습니다. 하지만 정부는 이러한 점을 문제로 보고 생활숙박시설의 주거용 전환을 금지하는 방향으로 점차 규제를 강화해 왔으며, 최근에는 신규 인허가도 매우 제한되고 있습니다. 따라서 단순한 외형만 보고 접근하기보다는 해당 시설의 목적과 법적 지위에 대한 정확한 이해가 필수적입니다.
단기 임대부터 위탁운영까지 다양한 방식
생활형 숙박시설은 일반 호텔과 달리 투자자와 운영자가 분리된 구조로 운영되는 경우가 많습니다. 이에 따라 운영 방식은 다음과 같이 다양하게 구분됩니다. 첫째, 직접 운영형입니다. 소유자가 에어비앤비, 야놀자 등의 플랫폼을 통해 직접 숙박객을 모집하고 운영하는 방식입니다. 둘째, 위탁 운영형은 전문 숙박운영회사에 임대를 맡기고, 정해진 수익을 배분받는 형태입니다. 셋째, 장기 임대형은 일반 임차인을 대상으로 월세 형식으로 임대하는 경우이며, 마지막으로 성수기와 비수기를 구분해 혼합형 방식으로 운영하는 사례도 존재합니다. 운영 형태에 따라 수익률은 크게 달라지며, 위치와 목적에 따라 전략이 달라져야 합니다. 예컨대 관광지에 위치한 생숙은 단기 숙박에 유리하며, 도심 내 위치한 경우 장기 임대가 더 현실적인 운영방식이 됩니다. 또한 사업자 등록과 세금 신고 의무가 따릅니다. 단기 숙박 운영 시 숙박업 사업자 등록을 해야 하며, 부가가치세 및 종합소득세 신고도 필수입니다. 이에 따른 절세 전략도 고려해야 하며, 무단 운영 시 불이익을 받을 수 있습니다. 아울러 입주자대표회의가 없고 관리비가 높은 경우도 많기 때문에 수익률 분석 및 공실 위험에 대한 대비가 중요합니다.
거주 불가? 전입신고는 가능할까?
생활형 숙박시설은 외형상 아파트와 거의 동일해 보이지만, 법적으로는 주택이 아닌 ‘숙박시설’에 해당합니다. 따라서 일반 아파트와 달리 아래와 같은 법적 제한이 존재합니다. 우선, 주민등록 전입신고가 불가능합니다. 생활숙박시설은 숙박업 시설로 분류되므로 주소지로 사용할 수 없으며, 이에 따라 자녀의 학교 배정도 어렵습니다. 또한 청약 자격 산정 시 주택 수에 포함되지 않지만, 실거주 요건을 충족하지 않기 때문에 청약 가점 등에는 불리하게 작용할 수 있습니다. 부동산 거래 시에도 제약이 존재합니다. 일부 지역에서는 부동산 중개업소가 생숙을 중개할 수 없도록 제한하고 있으며, 분양권 거래에도 제한이 따를 수 있습니다. 2021년 이후 국토교통부는 생활숙박시설의 주거 전환을 전면 금지하는 지침을 발표했고, 이에 따라 무단 전입 또는 거주 시 과태료 부과 및 행정처분이 내려질 수 있습니다. 다만, 일부 기존 등록 시설에 한해 지자체 조례에 따라 주택용 전환이 허용된 사례도 있습니다. 하지만 이는 해당 지자체의 판단에 따라 결정되는 사안이므로, 실거주 또는 투자 목적이라면 반드시 해당 지자체와의 사전 상담이 필요합니다.
생활형 숙박시설은 아파트와 유사한 구조를 갖춘 새로운 형태의 부동산이지만, 숙박시설이라는 법적 특성을 정확히 이해하지 않으면 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 주민등록 이전, 자녀 학군, 청약 자격 등에서 제외되며, 운영 시에도 사업자 등록 및 세금 납부 등 복잡한 절차가 따릅니다. 단기 숙박, 장기 임대, 위탁 운영 등 다양한 방식으로 수익을 낼 수 있지만, 법적 제약과 관리 비용, 공실 리스크까지 고려한 신중한 접근이 필요하니 지역별로 적용되는 법과 지침도 상이하므로 반드시 사전에 지자체나 인터넷 카페의 정보도 이용해 보시길 바랍니다.