안녕하십니까
생활형 숙박시설 정의 글에 이어 규제에 대한 추가 글을 작성했습니다. 생활형 숙박시설(레지던스)은 한때 규제를 피할 수 있는 투자상품으로 인기를 끌었지만, 최근 정부의 강도 높은 규제 정책으로 인해 주택으로의 전환이 사실상 불가능해졌습니다. 초기에는 높은 수익률과 청약 제한 미적용 등의 장점으로 주목받았지만, 실거주와 용도변경 관련 문제가 지속되며 혼란이 커지고 있습니다. 본 글에서는 생활숙박시설의 주택 전환 관련 규제, 인허가 절차, 그리고 실제로 허용된 지역 사례를 중심으로 전환 가능성과 주의사항을 정리해 드립니다.
생활숙박시설, 이제는 주거용 전환 불가?
2021년 이후 국토교통부는 생활숙박시설의 주택용 전환을 전면적으로 제한하는 정책을 시행하고 있습니다. 이는 원래 관광객을 위한 장기 체류 숙소로 설계된 생활숙박시설이 실제로는 거주 목적으로 사용되면서 불법 전입신고, 청약 회피, 다주택자 규제 우회 등의 부작용이 발생했기 때문입니다. 정부는 이 같은 현상을 편법으로 판단하고, 신규 인허가를 대폭 축소하거나 중단하고 있습니다. 기존 시설의 경우에도 주택으로 전환하려면 매우 까다로운 요건을 충족해야 하며, 실제 전입신고 자체가 불법이 될 수 있다는 점에서 주의가 필요합니다. 건축물 용도는 관광진흥법에 따른 숙박시설로 등록돼 있기 때문에, 주택법상 주택으로 인정되지 않으며 건축물대장 상의 용도변경도 제한됩니다. 위반 시에는 과태료와 함께 이행강제금이 부과될 수 있으며, 이는 실거주를 고려 중인 사람들에게 큰 법적 리스크가 될 수 있습니다. 국토교통부는 일부 지자체에 자율성을 부여하여 제한적인 전환 허용의 여지를 남겨두고 있으나, 이 역시 조례나 조건에 따라 달라지는 만큼 사전에 철저한 확인이 필요합니다. 실제로 대부분의 지역에서는 전환이 금지되며, 관련 규정은 점점 더 강화되는 추세입니다.
전환하려면 무엇이 필요한가?
생활숙박시설을 주택으로 전환하기 위해서는 복잡한 인허가 절차와 엄격한 법적 기준을 모두 충족해야 합니다. 이는 단순한 신청만으로 해결되지 않으며, 건축법과 주택법, 도시계획 조례 등 여러 관련 법령을 모두 만족해야 합니다. 우선, 건축물 용도를 '숙박시설'에서 '공동주택'으로 변경하기 위해서는 용도변경 신청서를 지자체에 제출해야 하며, 이후 건축위원회의 심의를 받아야 합니다. 이 과정에서는 구조, 채광, 환기, 소음, 방화 등의 기준을 모두 충족해야 하며, 일반 아파트 수준의 시설 요건을 갖추어야 합니다. 특히 주차장 확보 기준이나 소방시설 요건은 숙박시설보다 엄격하기 때문에 추가적인 공사비용이 발생할 수 있습니다. 변경 승인이 완료되면 건축물대장에 '공동주택'으로 등재할 수 있지만, 이 역시 지자체 조례에 따른 허가가 있어야 가능합니다. 일부 지자체에서는 생숙의 주택 전환을 원천적으로 금지하고 있어, 승인을 받지 못하는 경우가 많습니다. 또한, 주택으로 전환될 경우 종부세, 양도세, 취득세 등 세금 체계도 달라지므로 세무적인 부분에 대해서도 충분한 검토가 필요합니다. 이처럼 생숙을 주택으로 바꾸는 과정은 복잡하고 까다로우며, 많은 경우 현실적으로 전환이 불가능한 수준에 가깝습니다. 단순히 '살기 좋아 보인다'는 이유로 접근하는 것은 위험하며, 반드시 전문가의 법률 자문과 세무 상담을 거쳐야 합니다.
어디서는 되고, 어디서는 안 된다?
전국 어디서나 생활숙박시설의 주택 전환이 불가능한 것은 아닙니다. 일부 지자체에서는 지역 여건과 관광 수요 감소, 인구 유입 정책 등을 고려해 제한적으로 주택 전환을 허용한 사례가 있습니다. 그러나 대부분은 예외적인 경우에 해당하며, 일반화할 수는 없습니다. 예를 들어, 부산 해운대구는 관광 수요 감소와 공실 증가 문제를 해결하기 위해 일부 단지에 한해 조건부 전환을 허용했습니다. 제주의 경우도 서귀포시를 중심으로 지역 개발과 인프라 확대 정책의 일환으로 주거 전환을 허가한 사례가 존재합니다. 인천 송도 역시 복합단지 내 일부 생숙에 대해 주거용 전환을 허가한 바 있습니다. 반면, 서울시는 전 지역에서 신규 인허가를 금지하고 있으며, 기존 생숙에 대해서도 주택 전환을 허용하지 않는 강경한 입장을 유지하고 있습니다. 경기도 역시 대부분의 시군에서 조례를 통해 숙박용도 외 사용을 제한하고 있습니다. 중요한 점은, 같은 지역 내에서도 단지별로 인허가 가능 여부가 다르다는 것입니다. 건물의 구조나 인프라 수준, 주변 환경, 교통 편의성 등이 모두 고려되며, 지자체의 정책 방향에 따라 유연하게 판단됩니다. 따라서 실제로 전환을 고려하고 있다면, 해당 단지와 관할 지자체에 사전 문의를 통해 확실한 확인 절차를 거치는 것이 필수적입니다.
생활숙박시설은 외관상 아파트와 유사하지만, 법적으로는 주택이 아니며 주택 전환도 쉽지 않습니다. 현재 정부 정책은 전환을 엄격히 제한하고 있으며, 대부분의 지자체에서도 이를 따르고 있습니다. 전환을 위한 인허가 절차는 매우 복잡하고, 기준을 충족하기 위한 시간과 비용도 만만치 않습니다. 일부 지역에서는 제한적으로 전환이 허용되기도 하지만, 이는 극히 예외적인 사례이며 일반화하기 어렵습니다. 따라서 생활숙박시설을 실거주 목적이나 주택 대체 상품으로 생각하고 접근하는 것은 위험할 수 있습니다. 반드시 관할 지자체의 정책과 조례를 사전에 확인하고, 전문가의 상담을 통해 법적 세무적 리스크를 파악한 뒤에 신중하게 판단하시기 바랍니다.